זכויות בניה על גג בית משותף

אודות המחבר


עו

עו”ד לירז ראש

זכויות בניה לפי תוכנית ג’ – האם זכויות משותפות לכלל בעלי הדירות בבית המשותף או מוקצות בלעדית לבעל דירת הגג בבנין?

שאלה זו עמדה לדיון בשני הליכים שניהלתי החל משנת 2016 ואשר הוכרעו לאחרונה בערעור בפני בית המשפט המחוזי בתל אביב
בית המשפט בערעור אימוץ באופן מלא את עמדת בית המשפט קמא (השלום הרצליה, כב’ השופט גלעד הס) – אשר קיבל את גרסת המבקשים אשר יוצגו על ידי משרדי

רקע ועובדות –

  1. תכנית מתאר ג’ החלה על העיר תל אביב מעניקה זכויות בניה לבניית חדר על גגות בתים משותפים ברחבי העיר. אציין כי תוכנית דומה קיימת ברשויות מקומיות רבות כגון פתח תקוה, חולון ועוד.
  2. השאלה המרכזית שעמדה להכרעה בהליך זה הינה – האם זכויות בניה אלו (לפי תכנית ג’) שייכות לבעלי דירת הגג בלבד, או שמא שייכות לכלל דיירי הבית המשותף?

מבחינה עובדתית

מדובר בבנין הרשום כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים וקיים לגביו תקנון מוסכם
על פי תקנון הבית המשותף, שטח הגג צמוד לבעל דירת הגג בבנין
התקנון אינו קובע דבר בקשר לחלוקת זכויות הבניה הקיימות בין בעלי הדירות בבנין

לימים הגיש בעל דירת הגג בקשה להיתר לבניית חדר על הגג לפי תוכנית מתאר ג’ ואף קיבל את ההיתר המבוקש לפי תוכנית ג’, תכנית, אשר בין היתר, מעניקה תוספת זכויות בניה לשם בניית חדר על הגג וזאת כחלק בלתי נפרד מדירת הגג.
בעלי הזכויות בדירות בבניין פנו למשרדי על מנת לעצור את התחלת הבניה של השכן בגג תוך שימוש שלא כדין בזכויות בניה שלטענתם הן משותפות וחלקן שייך להם.
משרדנו הגיש בקשה לצו מניעה זמני, בשלב ראשון, על מנת לעצור את התחלת הבניה וזאת עד להכרעת בית המשפט בהליך העיקרי שהיה – בקשה למתן סעד הצהרתי להצהיר כי זכויות הבניה לפי תכנית ג’ הינן זכויות בניה משותפות.

בית משפט השלום בהרצליה מפי כבוד השופט גלעד הס נתן את צו המניעה הזמני המבוקש ולימים הכריע בהליך העיקרי כבקשת המבקשים.
להלן אביא את השיקולים העיקריים שעמדו בפני בית המשפט, הן בערכאה הראשונה, והן בערכאת הערעור, בקובעו כי זכויות הבניה על פי תוכנית ג’ הינן זכויות בניה משותפות:
הסוגיה המרכזית שנדונה הינה, פרשנות תכנית ג’ – האם זו מעניקה את הזכויות לבניית חדר על הגג לכלל הדיירים או רק לבעלי דירות הגג?

וכך ניתח וקבע כב’ בית המשפט:

1. חסד תורה ירושלים “הסוגיה הראשונה והמרכזית, פרשנות תכנית ג’ – האם זו מעניקה את הזכויות לבניית חדר על הגג לכלל הדיירים או רק לבעלי דירות הגג בתי המשפט, לערכאותיהם השונות, חזרו על ההלכה על פיה הצמדת שטח הגג לדירת הגג אין משמעותה הצמדת אחוזי הבניה. ר’, למשל: ע”א 2427/11 מפעל חסד תורה ירושלים נ’ ננסי פליישמן (פורסם במאגר נבו, 11.3.2014), ע”א 11965/05 עזבון המנוח מרדכי קליין נ’ שרון ואח’ (פורסם במאגר נבו, 27.8.2009), ע”א 5043/96 גלמן נ’ הררי (פורסם במאגר נבו, 18.7.2000), ע”א 467/14 שטינברג נ’ חברת לילינבלום (פורסם במאגר נבו, 9.9.2015).
למען שלמות התמונה אציין כי זכויות הבניה אינן מהוות “רכוש משותף” כמובנו בחוק המקרקעין, התשכ”ט – 1969 (להלן: “חוק המקרקעין”), אולם, כאמור, קיים בהן שיתוף של כלל הדיירים.

2. הנה כי כן, ההלכה הברורה הינה כי העובדה ששטח הגג מוצמד לדירת הנתבעים אין משמעותה כי זכויות הבניה מוצמדות אף הן לנתבעים. יתרה מזו, המשיבים עצמם מסכימים כי אילו היה מדובר בתכנית כללית המקנה זכויות בניה נוספות וכלליות לבניין, זכויות אלו היו זכויות משותפות לכלל הדיירים.

כאמור אין מחלוקת כי באופן עקרוני זכויות הבניה שמעניקה תכנית שייכות לכלל בעלי הדירות בבית המשותף. עם זאת, טענת הנתבעים הינה כי תכנית ג’ יוצרת חריג לכלל האמור, כאשר התכנית היא זו אשר מקנה את זכויות הבניה לבעלי דירת הגג באופן ספציפי. ודוק, טענת הנתבעים אינה כי תכנית ג’ מקנה זכויות הניתנות לניצול תכנוני על ידי דירת הגג בלבד, הרי על כך אין כלל מחלוקת, אלא כי תכנית ג’ מעניקה מבחינה קניינית את זכויות הבניה הללו לבעלי דירת הגג באופן ספציפי, ובענייננו לנתבעים עצמם.

3 איני מקבל עמדה זו של הנתבעים.
לאחר ששקלתי בכובד ראש את טענות הנתבעים, הן אלו שהועלו במסגרת הסעד הזמני והן הטענות הנוספות של הנתבעים שהועלו במסגרת ההליך העיקרי, לא מצאתי לנכון לשנות מעמדתי ומנימוקי שניתנו במסגרת ההחלטה בסעד הזמני, ואני עדיין סבור כי הזכויות שמעניקה תכנית ג’ שייכות קניינית לכלל דיירי הבית המשותף. ואנמק:

4 לטעמי ולשיטתי על אף שתכנית ג’ מעניקה זכויות הניתנות לניצול מבחינה תכנונית אך ורק בקומת הגג וזאת כחלק מדירת הגג, הרי מבחינה קניינית תכנית ג’ אינה עוסקת בחלוקה הקניינית של הזכויות וממילא אין היא מעניקה או מקצה זכויות אלו לבעלי דירת הגג.

5 הכרעה בשאלה דלעיל הינה למעשה הכרעה בשאלת פרשנות תכנית ג’. לעניין זה אבהיר כי בהתאם לפקודת הפרשנות [נוסח חדש] תכנית מהווה דין ופרשנותה נעשית לפי כללי פרשנות הדין. ר’ עת”מ (ירושלים) 1052/04 טאובר נ. הועדה המחוזית ירושלים ואח’ (פורסם באתר נבו, 6.3.2005):

“טענה זו מתעלמת מכך שתכנית בניין עיר הינה “דין” וכשכזו יש לבחון את הפרשנות הראויה לה בדרכי הפרשנות המקובלות לכל דין. הפרשנות מבוססת על לשון החוק ועל תכליתו. שני המרכיבים האלו חיוניים ובעלי חשיבות לתהליך הפרשני.”  

מכאן לצורך ההכרעה בשאלה הפרשנית יש לבחון את לשון התכנית ואת תכליתה על רקע עקרונות היסוד של השיטה.

6 ראשית אבהיר כי באופן עקרוני תכנית בניין עיר עוסקת בתכנון ולא בקניין. כלומר המטרה הראשונית והעיקרית של תכנית הינה קביעת נורמות תכנוניות ולא נורמות קנייניות. מהות חוק התכנון והבניה ככלל, והתכניות המאושרות מכוחו בפרט, הינה לקבוע ולמסד תכנון ולא קניין.

עם זאת, מובן כי הנושא הקנייני אינו זר להליך התכנוני ואכן קיימים מקרים בהם ההליך התכנוני מוביל לתוצאה קניינית. כך, למשל, נעשה במסגרת תכנית “איחוד וחלוקה” מכוח סימן ז’ לפרק ג’ לחוק התכנון והבניה. אולם, וזה העיקר לענייננו, קביעה קניינית במסגרת תכנית הינה החריג, כאשר הכלל הינו כי התכנית עוסקת בתכנון ולא בהקצאה קניינית, אלא אם נכתב אחרת.

לעניין היותה של תכנית איחוד וחלוקה החריג בנושא קביעה קניינית ביחס לתכניות מכוח חוק התכנון והבניה, ר’ שרית דנה ושלום זינגר ‘דיני התכנון והבניה’ (מהדורה ראשונה, 2015), בעמ’ 112:
“ההוראות בדבר האיחוד והחלוקה בחוק מיוחדות וחורגת מעיקרי ההסדרים הכלולים בו”

. . . לטעמי, ניתוח הוראות התוכנית מביא למסקנה, אליה הגיע בית המשפט קמא, לאחר ניתוח מעמיק וארוך של פרשנות התוכנית, כי התוכנית מעניקה זכויות הניתנות לניצול מבחינה תכנונית אך ורק בקומת הגג כחלק מדירת הגג’ ואולם מבחינה קניינית תכנית ג’ אינה עוסקת בחלוקה הקניינית של הזכויות וממילא אין היא מעניקה או מקצה זכויות אלו לבעלי דירת הגג.על רקע עקרון זה, עיון בלשון תכנית ג’ מגלה כי זו אינה קובעת כל קביעה קניינית לגבי שיוך זכויות הבניה וזאת להבדיל מהדרך התכנונית לנצלן.

כך, התכנית קובעת מפורשות כי הזכויות (“השטח” בלשון התכנית) יתווסף על כלל זכויות הבנייה החלות על הבניין, אולם נמנעת מלקבוע כי זכויות אלו יהיו שייכות דווקא לבעלי דירת הגג.
אציין כי בנקל ניתן היה לנסח את סעיף 3(א) בתכנית, אשר צוטט לעיל, אחרת, כאומר: “שטח זה יהיה בנוסף לשטחי הבניה העיקריים…ויוקצה לבעלי דירת הגג”. אלא, וזה העיקר לענייננו, המילים “ויוקצה לבעלי דירת הגג” לא נכתבו בתכנית. לטעמי אין מדובר בהשמטה מקרית, אלא שבכוונת מכוון נמנעה התכנית מלעסוק בהקצאה הקניינית של זכויות אלו.

7 ראשית אבהיר כי באופן עקרוני תכנית בניין עיר עוסקת בתכנון ולא בקניין. כלומר המטרה הראשונית והעיקרית של תכנית הינה קביעת נורמות תכנוניות ולא נורמות קנייניות. מהות חוק התכנון והבניה ככלל, והתכניות המאושרות מכוחו בפרט, הינה לקבוע ולמסד תכנון ולא קניין.

8 עם זאת, מובן כי הנושא הקנייני אינו זר להליך התכנוני ואכן קיימים מקרים בהם ההליך התכנוני מוביל לתוצאה קניינית. כך, למשל, נעשה במסגרת תכנית “איחוד וחלוקה” מכוח סימן ז’ לפרק ג’ לחוק התכנון והבניה. אולם, וזה העיקר לענייננו, קביעה קניינית במסגרת תכנית הינה החריג, כאשר הכלל הינו כי התכנית עוסקת בתכנון ולא בהקצאה קניינית, אלא אם נכתב אחרת.

9 לעניין היותה של תכנית איחוד וחלוקה החריג בנושא קביעה קניינית ביחס לתכניות מכוח חוק התכנון והבניה, ר’ שרית דנה ושלום זינגר ‘דיני התכנון והבניה’ (מהדורה ראשונה, 2015), בעמ’ 112:

10 “ההוראות בדבר האיחוד והחלוקה בחוק מיוחדות וחורגת מעיקרי ההסדרים הכלולים בו”

11 לפיכך, לטעמי, 1. ניתח הוראות התוכנית מביא למסקנה, אליה הגיע בית המשפט קמא, לאחר ניתוח מעמיק וארוך של פרשנות התוכנית, כי התוכנית מעניקה זכויות הניתנות לניצול מבחינה תכנונית אך ורק בקומת הגג כחלק מדירת הגג , ואולם מבחינה קניינית תכנית ג’ אינה עוסקת בחלוקה הקניינית של הזכויות וממילא אין היא מעניקה או מקצה זכויות אלו לבעלי דירת הגג.על רקע עקרון זה, עיון בלשון תכנית ג’ מגלה כי זו אינה קובעת כל קביעה קניינית לגבי שיוך זכויות הבניה וזאת להבדיל מהדרך התכנונית לנצלן.

12 כך, התכנית קובעת מפורשות כי הזכויות (“השטח” בלשון התכנית) יתווסף על כלל זכויות הבנייה החלות על הבניין, אולם נמנעת מלקבוע כי זכויות אלו יהיו שייכות דווקא לבעלי דירת הגג.

13 אציין כי בנקל ניתן היה לנסח את סעיף 3(א) בתכנית, אשר צוטט לעיל, אחרת, כאומר: “שטח זה יהיה בנוסף לשטחי הבניה העיקריים…ויוקצה לבעלי דירת הגג”. אלא, וזה העיקר לענייננו, המילים “ויוקצה לבעלי דירת הגג” לא נכתבו בתכנית. לטעמי אין מדובר בהשמטה מקרית, אלא שבכוונת מכוון נמנעה התכנית מלעסוק בהקצאה הקניינית של זכויות אלו.

14 מכאן, לכל היותר, ניתן לאמץ הוראות אלו העוסקות בבנייה על שטח גג צמוד או שאינו צמוד, גם לגבי זכויות הבניה, באופן שבו במקרים בהם אין הצמדה מפורשת של זכויות הבניה לדירת הגג תידרש הסכמה של כלל דיירי הבניין לשימוש בזכויות בניה אלו.

15 הנתבעים טענו בנוסף כי לאור ההוראות התכנוניות של תכנית ג’, הוראות המאפשרות ניצול של הזכויות רק לבעלי דירת הגג כחלק בלתי נפרד ממנה, יש לפרש את התכנית כמעניקה זכויות אלו לבעלי דירת הגג בלבד.
איני מקבל טענה זו. ראשית, איני סבור כי ניצול הזכויות הינו אך ורק של בעלי דירת הגג. כך, למשל, ייתכן וניתן לנצל את זכויות הבניה הללו שמעניקה התכנית לבניית יחידת דיור נוספת על הגג וזאת בהליך של הקלה מהוראות התכנית לגבי היות החדר חלק בלתי נפרד מדירת הגג וכן הקלה לתוספת יחידת דיור. הקלות אלו הינן באופן עקרוני בסמכות הוועדה המקומית. אציין כי לאור התיקונים שנערכו לאחרונה בחוק התכנון והבניה ובתקנות מכוחו, הליך אישור הקלה לתוספת יחידות דיור הפך קל יותר.

זאת ועוד, אף אם לא ניתן לעשות שימוש בזכויות אלו בדרך של הקלה, הרי בוודאי שבתכנית נקודתית בסמכות הוועדה המקומית ניתן להכשיר זאת.
כלומר, אף אם באופן מידי זכויות הבניה מכוח תכנית ג’ לא ניתנות לניצול על ידי יתר הדיירים אלא רק על ידי בעלי דירת הגג, הרי בהליך תכנוני נוסף ושאינו מורכב ניתן לנצלן לטובת כלל הדיירים, ומכאן יש להן ערך כלכלי של ממש גם עבור הדיירים שאינם בעלי דירות הגג.

16 עוד אוסיף לעניין זה כי אף אם הייתי מקבל את טענת הנתבעים כי אין כל אפשרות כי בעלי הזכויות האחרים בבניין יוכלו לנצל את זכויות הבניה הללו, הרי הדבר אינו מוליך באופן מוחלט לפרשנות כי זכויות אלו הוקצו רק לדירת הגג, או כי אין להן ערך כלכלי כלל. עמד על כך בית המשפט בעניין ה”פ (ת”א) 38388-04-12‏ אסא גוטקין נ’ טירת בנימין בע”מ (פורסם במאגר נבו, 24.4.2014):

“אכן, במצב הנוכחי גוטקין איננו יכול לממש את זכויות הבניה על הגג לפי תוכנית ג’, שכן רק מי שהוא הבעלים של דירה בקומה האחרונה בבנין יכול לעשות כן, אך עדיין, פוטנציאל הניצול עודנו קיים, שכן בעל הדירה מתחת לגג עשוי לרכוש את זכויותיו של גוטקין בגג ולהיפך, ובכך ייפתח הפתח למימוש פוטנציאל הבניה של גוטקין.”
והדברים ברורים.

17 בחינת מישור תכלית התכנית ופרשנות לאור עקרונות היסוד של השיטה, אינו סותר את המסקנה הפרשנית אליה הגעתי לעיל – כי הזכויות שמעניקה התכנית הינן זכויות משותפות לכלל בעלי הדירות בבניין, אלא אם נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף, ואבאר:

אכן, מטרתה העיקרית של תכנית ג’ הינה לאפשר בניה על הגגות בעיר תל אביב. מכאן ברור כי הפרשנות של הנתבעים מתיישבת יותר עם תכלית זאת, היות והליך קבלת הסכמת בעלי יתר הדירות בבניין הינו הליך המקשה על הבנייה והפיתוח מכוח התכנית.

אולם, אל מול תכלית זו, יש להציב עקרונות של שוויון ושל צדק חלוקתי, אשר הינם בגדר עקרונות היסוד של השיטה, ואשר ראוי להעניק להם מקום ראוי בהליך הפרשני, ר’, בג”ץ 244/00‏ עמותת שיח חדש למען השיח הדמוקרטי נ’ שר התשתיות הלאומיות (פורסם במאגר נבו, 29.8.2002):

“דברים אלה מלמדים כי הערך של צדק חלוקתי הינו ערך כבד משקל, אשר כל רשות מינהלית חייבת לתת לו משקל ראוי בכל החלטה שלה בדבר חלוקת משאבים ציבוריים.”
ודברים אלו נכונים גם לעניין פרשנות הדין.

18 אדגיש. אין מחלוקת כי לזכויות הבניה על הגג יש שווי כלכלי, מכאן עומדות בפני הפרשן שתי אפשרויות: האפשרות הראשונה, לפרש את תכנית ג’ כמעניקה זכויות אלו על מלוא ערכן הכלכלי אך ורק לבעלי הזכויות בדירות הגג. האפשרות האחרת הינה לפרש את תכנית ג’ כשותקת לעניין הקצאת הזכויות הללו, ומכאן בבניינים אשר בהם אין הסכמה מפורשת בתקנון לגבי זכויות הבניה, יראו את הזכויות כזכויות בניה השייכות לכלל דיירי הבניין.

מכאן, קבלת פרשנות הנתבעים משמעותה הינה כי תכנית ג’ התכוונה להעשיר באופן ממשי את בעלי דירות הגג בעיר תל אביב על חשבון יתר בעלי הדירות בעיר וזאת על אף שבתקנון הבית המשותף אין הוראה לעניין חלוקת זכויות הבניה. לעומת זאת, קבלת פרשנות הנתבעים משמעותה כי הערך הכלכלי הגלום בזכויות הבניה יתחלק בין כלל דיירי הבניין וזאת כל עוד לא נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף.

לטעמי, בהינתן כי אין הבדל מובנה בין בעלי דירות הגג לבעלי דירות בקומות אחרות, הרי פרשנות התובעים יוצרת הבחנה אסורה, עד כדי אפליה של ממש, בין בעלי דירות הגג לבין בעלי הדירות האחרים בבניין.

19 מכאן, לעניין פרשנות התכנית מונחים לפניי אינטרסים מנוגדים המצריכים איזון. מצד אחד, קביעה כי התכנית מקצה את הזכויות לבעלי דירות הגג בלבד תקצר את הזמן הנדרש להוצאת היתר בניה על הגג ובכך תגשים את מטרת התכנית- לאפשר בניה על הגגות. מצד שני, פרשנות שכזו משמעה חלוקה שאינה צודקת של משאב זכויות הבניה, כך שהוא יוצר העדפה ברורה של בעלי דירות גג על פני יתר בעלי הדירות.

20 לטעמי, תוצאת האיזון נוטה באופן מובהק לטובת הצדק החלוקתי ושמירה על עיקרון השוויון, ואסביר: ראשית אבהיר לעניין זה כי קבלת פרשנות התובעים אין משמעותה העדר אפשרות לנצל את זכויות הבניה שהעניקה תכנית ג’, אלא שפרשנות זו רק מחייבת קבלת הסכמה קניינית או חוזית לניצול האמור, כלומר מדובר בעיכוב בלבד במימוש הזכויות ולא באיונן.

בכל מקרה, בהתייחס לעיכוב שעלול להיגרם במימוש הבניה לאור קבלת פרשנות התובעים (שהינה כאמור צודקת חלוקתית ושומרת על השוויון), אין לטעמי בעיכוב זה בכדי להצדיק העדפה כלכלית כה ברורה של בעלי דירות מסוג אחד (דירות הגג) על בעלי דירות מסוג אחר (יתר הדירות).

21 יתרה מזו, לתוצאה זו המעדיפה את הצורך בקבלת הסכמת יתר הדיירים על פני יישום מהיר של הבנייה ניתן כאמור למצוא עיגון לשוני בתכנית ג’ עצמה, אשר קבעה כי במקרה של גג משותף יהיה צורך בהסכמת כלל הדיירים לבנייה. הינה כי כן התכנית עצמה העדיפה את שיקולי הצדק החלוקתי בנושא זה, על העיכוב העלול להיגרם מהחובה לקבלת הסכמת כלל הדיירים.

עו”ד לירז ראש

אודות המחבר


עו

עו”ד לירז ראש

לייעוץ מקצועי ללא עלות:


תחומי התעסקות:
נוטריון

לקוחות ממליצים:

יחס מקצועי אישי אמין וזמין
דרך לירז ביצעתי שתי עסקאות נדל”ן – מכירה וקניה, לירז ליוותה אותי במשך כחצי שנה. לירז נתנה יחס מקצועי אמין ובטוח והייתה זמינה בתדירות גבוהה – בנוסף ענתה על כל שאלה שעלתה במוחי. ממליץ בחום רב!
Avi

משרד מאוד יפה שנותן הרגשה טובה
הגעתי למשרדה של עו”ד לירז ראש דרך המלצה מאוד חמה. טופלתי בצורה הכי מקצועית והכי טובה שיכולתי לבקש , לירז ראש הינה עו”ד ובן אדם משכמו ומעלה, מקצועית ביותר לא מתפשרת על כלום ועושה את הכל שהלקוח ייצא מרוצה מאוד ונותנת יחס אישי וחם ממש כמו משפחה. אני ממליץ בחום.

Milo

מאמרים נוספים:

ביטול חוזה עקב “כח עליון”

ביטול חוזה עקב "כח עליון" – האם הקורונה תוכר ככח עליון? המושג כח עליון נשמע בשבועות האחרונים יותר ויותר ועולה לדיון ולשאלה האם מגיפת הקורונה.. קרא עוד

עו”ד נוטריון במודיעין

עו"ד נוטריון במודיעין במחירים נוחים, עסקאות מקרקעין, אישור אפוסטיל, לתעודות ומסמכים רשמיים, תרגום נוטריוני. כל שירותי הנוטריון תחת קורת גג אחת. עו"ד נוטריון במודיעין קרא עוד

יפוי כוח נוטריון מודיעין

יפוי כוח נוטריון מודיעין לצרכים פרטיים או עסקיים, מתן הרשאה לביצוע פעולות מקרקעין, פעולות בנקאיות כמו מתן הלוואה ושחרור כספים ועוד. טיפול מקצועי ומהיר. יפוי.. קרא עוד
פרטים נוספים

יש לכם שאלה?

מלאו פרטים ונחזור אליכם