בדיקות תכנוניות בעסקאות מקרקעין

לפי הפסיקה מקרים בהם נתבע עוד ברשלנות מקצועית

  1. קיים תנאי מכללא בהתקשרות לקוחעוד כי יש לעוד את הידע והמיומנות הנדרשת לייצג את הלקוח בעסקת המקרקעין.

  2. על עוד המייצג צד בעסקת מקרקעין לבצע, בין היתר בבדיקת המצב התכנוני של הנכס.

היום יש להמליץ ללקוח להתייעץ עם אדריכל או עם שמאי לגבי המצב התכנוני אחרת עוהד יכול לעמוד לדין בשל רשלנות מקצועית.

איפה מבצעים את הבדיקות התענוניות?

  1. תיק בניין

  2. תוכניות החלות במקום

  3. קיום מסמכי מדיניות

  4. הגבלות על התכנון או על ביצוע הבניה.

בתוך תיק הבנין מה נמצא?

  1. תשריטי היתר בניה– “גרמושקה

  2. היתרי בניה

  3. היתרים לשימושים חורגים

  4. צווי הפסקת עבודה, צווי הריסה

  5. אישורים על תשלומי אגרות והיטלים

  6. מסמכים תכנוניים אחרים

  7. התכתבויות

 

ועדה מקומית מחליטה לתת היתר בניה אך רק לאחר תשלום אגרות והטילים, מוציאים את ההיתר בפועל.. ללא תשלום האגרה היתר הבניה לא ניתן וההחלטה בטלה מעיקרה אחרי שנתיים.

יש הבדל בין גרמושקה לבין היתר בנייהצריך להפנות את הלקוח לשמאי מקרקעין שהמקצוע שלו זה לבדוק את המצב התכנוני של הנכס

פעם היו אומרים כי נסח רישום זה קדושזה משקף את הזכויות – מה שלא רשום לא קיים ומה שרשוםרשום. אבל בעצם הנסח אינו תמיד משקף את המצב התכנוני כי במועד רישום בית משותף דיווחו על מצב קיים ולא לפי היתר הבניה.

לפעמים כשבודקים את תיק הבניין מגלים שאין דירה אלא המדובר במחסן או דירת שומר או חדרי כביסה שבנו פעם על גגות הבניינים בתל אביב.

לפעמים בנסח הרישום הדברים לא מופיעים כי בשלב רישום הבית המשותף דיווחו לפי מצב קייםולא לפי היתר הבניה שהתקבל.

בעיקר בדירות הממוקמות במיקומים המועדים לפורענות דירות גן, דירות גג או דירות בקומות לא סימטריותיש לבצע בדיקות קפדניות מאוד!

שימוש חורג

שימוש שאינו תואם את התוכניות החלה על המקוםיש לקבל היתר לשימוש חורג

שימוש חורג מהיתר או שימוש חורג מתוכנית צריך לבדוק את התבע אם מה שמתכוונים להשכיר/ לשכור מתאים למה שתוכנן.

אם היתר לשימוש חורג מהווה מטרד, לא מקבלים רישיון עסק. יש להביא לידיעת השוכר כי יש להוציא אישור לשימוש חורג כדי לקבל רישיון עסק.

שטח המגרש הרשום בהיתר הבניה

שטח החלקה הרשום בלשכת רישום המקרקעין משקף את השטח במועד רישום החלקה.

לא ניתן לזהות בנסח הרישום הפקעות שטרם בוצעו לפי תוכניות שביצעו שינויים תכנוניים בחלקה. רוב ההפקעות מתבצעות לפי הפקעות תכנוניות“- הרשות המקומית מאשרת תכנית – מהיום שהתכנית קיבלה היתר, החלק הפכה להיות דרךכביש….

אבל לפעמים התהליך הוא ארוך ומי שקונה אינו יכול לדעת שקיימת הפקעה. אפשר להגיש תביעה על ירידת ערך בין קרקע למגורים לקרקע שהיא בינתיים נועדה לדרך.

טופס 4

הוא טופס שהרשות המקומית נותנת אחרי שפיקוח בדק ומצא כי מה שבנוי מתאים לתוכניותמופנה לחברת חשמלבזקמים ואומר שניתן לחבר את הבניין לתשתיות. זה אומר שהבניין נבנה כדין במועד מתן הטופס 4. מהווה ראיה נקודתית בנקודת זמן מסוימת בלבד. טופס 4 נכון לשעתו. אפשר יום למחרת טופס4 לערוך שינויים שיהפכו את הבניה ללא חוקית.

הטילי השבחה

היטל השבחה הוא מס מוטל על עליית שווי במקרקעין בשל אישור תוכניות.

בדרך כלל חל על המוכר אלא אם נקבע אחרת בהסכם המכר.

אם מייצגים מוכר יש להקפיד כי המועד הקובע לחיוב המוכר בהיטל השבחה יהיה יום חתימת החוזה.

חובת הבדיקה אם חל היטל השבחה חלה על עוהד.

הפסיקה קבעה כי על עוהד חלה החובה גם לבדוק את גובה היטל ההשבחה (נכון גם לגבי חיוב במס שבח).

הטלת הבדיקה על הלקוח אינה משחררת את עוהד מאחריותו.

ב-3 האחרונות, ניתנו פסקי דין שמערערים כי גם אם מקבלים אישור עירייה לפיו כל היטל השבחה שחל כבר שולמו. אפשר לקבל אישור לטאבו ועדיין שקיים היטל השבחה.

הלכת אליק רון

גביית היטל השבחה על זכויות מותנות. יש לשלם את החלק שמשקף את הפוטנציאל שמשקף את ההשבחה בגין התכנית. לעיתים קרובות, לא כל תכניות הבניה נכנסות להיטל השבחהלפעמים נותרים זנבות.

הלכת כהן

גביית היטל השבחה על זכויות בנייה הניתנות למימוש בדקך של אישור הקלה.

הלכת דייניש.

לייעוץ מקצועי ללא עלות:


תחומי התעסקות:
מקרקעין

לקוחות ממליצים:

לורם איפסום דולור סיט אמט, קונסקטורר אדיפיסינג אלית להאמית קרהשק סכעיט דז מא, מנכם למטכין נשואי מנורךגולר מונפרר סוברט לורם שבצק יהול, לכנוץ בעריר גק ליץ, ושבעגט. קולהע צופעט למרקוח איבן איף, ברומץ כלרשט מיחוצים. קלאצי סחטיר בלובק. תצטנפל בלינדו למרקל אס לכימפו, דול, צוט ומעיוט – לפתיעם ברשג – ולתיעם גדדיש. קוויז דומור ליאמום בלינך רוגצה. לפמעט

שם ממליץ

לורם איפסום דולור סיט אמט, קונסקטורר אדיפיסינג אלית להאמית קרהשק סכעיט דז מא, מנכם למטכין נשואי מנורךגולר מונפרר סוברט לורם שבצק יהול, לכנוץ בעריר גק ליץ, ושבעגט. קולהע צופעט למרקוח איבן איף, ברומץ כלרשט מיחוצים. קלאצי סחטיר בלובק. תצטנפל בלינדו למרקל אס לכימפו, דול, צוט ומעיוט – לפתיעם ברשג – ולתיעם גדדיש. קוויז דומור ליאמום בלינך רוגצה. לפמעט

שם ממליץ

מאמרים נוספים:

זכויות במקרקעין

קיימים 5 זכויות במקרקעין בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה. בעלות זכות החזקה והשימוש במקרקעין, לנהוג בהם מנהג בעלים ולבצע כל עסקה בכפוף להוראות.. קרא עוד

פרצלציה – הסכם שיתוף בית משותף

חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 קובע, כי כאשר קיים שיתוף במקרקעין, בין מספר בעלים, הבעלות של כל שותף הינה בחלק בלתי מסויים במקרקעין כולו ושטח.. קרא עוד

היטל השבחה – היבטים כלכליים בתכנון

היטל השבחה- פיצויים- הפקעות היטל השבחה בדירות בהן יש שינוי תכנוני. תוכנית, שימוש חורג, הקלות. מס המוטל על עליית ערכם של המקרקעין בעקבות פעילות שלטונית.. קרא עוד
פרטים נוספים